Налог с продажи квартиры с 2027 года: Минфин предлагает ставки до 22% — кого это коснётся на самом деле
5 октября 2026 г.
Минфин предложил складывать доход от продажи недвижимости с зарплатой и считать налог по общей шкале — от 13% до 22%. В заголовках это звучит как рост налога почти вдвое, но большинства продавцов изменение не касается вообще: минимальные сроки владения сохраняются. Разбираем, кто реально заплатит больше, считаем разницу на цифрах и объясняем, в каком случае есть смысл закрыть сделку до конца 2026 года.
Что предложил Минфин
В начале октября Минфин внёс в правительство бюджетный пакет на 2027–2029 годы. Среди поправок — одна, которая напрямую касается рынка недвижимости: доход от продажи имущества предлагают облагать налогом по той же прогрессивной шкале, что и зарплату, сложив их в один общий доход за год.
Сейчас продажа недвижимости живёт в отдельной «корзине» со своей мягкой двухступенчатой шкалой: 13% с дохода до 2,4 млн ₽ и 15% со всего, что выше. Зарплата при этом считается отдельно и на ставку по квартире никак не влияет.
Если поправку примут, корзины объединятся. Ставка будет зависеть от суммы всех доходов за год — и прибыль от квартиры может попасть уже в третью или четвёртую ступень шкалы.
Шкала, по которой предлагают считать
| Совокупный доход за год | Ставка НДФЛ |
|---|---|
| до 2,4 млн ₽ | 13% |
| 2,4–5 млн ₽ | 15% |
| 5–20 млн ₽ | 18% |
| 20–50 млн ₽ | 20% |
| свыше 50 млн ₽ | 22% |
Важно понимать механику: ставка применяется по ступеням, а не ко всей сумме. Доход 6 млн ₽ не облагается целиком по 18% — первые 2,4 млн идут по 13%, следующие 2,6 млн по 15%, и только остаток по 18%. Поэтому реальная переплата получается меньше, чем кажется по заголовкам новостей.
Главное, что НЕ меняется: сроки владения
Это самый важный абзац всего материала, и именно он теряется в новостных заголовках. Минимальные сроки владения сохраняются в прежнем виде. Продержали квартиру нужный срок — налога нет вообще, и никакая шкала к вам не применяется.
| Как получена квартира | Срок без налога |
|---|---|
| Единственное жильё в собственности | 3 года |
| Получена в наследство | 3 года |
| Подарена близким родственником | 3 года |
| Приватизирована | 3 года |
| Все остальные случаи: вторая квартира, инвестиционная, купленная «для перепродажи» | 5 лет |
Для новостроек срок считается не с даты получения ключей, а с момента полной оплаты по договору — это частая ошибка в расчётах, из-за которой люди платят налог там, где платить уже не нужно.
Налог берут с прибыли, а не с цены квартиры
Второе распространённое заблуждение: «продал за 13 млн — заплачу процент с 13 миллионов». Нет. Налог считается с разницы, и у вас есть выбор, как её уменьшить:
- Расходы на покупку. Из цены продажи вычитается то, за сколько вы эту квартиру покупали (по документам). Купили за 11 млн, продали за 13 млн — база 2 млн, а не 13.
- Имущественный вычет 1 млн ₽. Вариант для тех, у кого расходов нет или они маленькие: квартира получена в наследство, подарена, приватизирована. При продаже доли в квартире вычет делится между собственниками пропорционально долям — целый миллион получит только тот, кто продаёт свою долю отдельным договором.
Эти вычеты поправка не отменяет. Продали по цене покупки или дешевле — налоговой базы нет, платить нечего. Но декларацию 3-НДФЛ при неистёкшем сроке владения подать всё равно придётся, даже при нулевом налоге: не подали — штраф. Единственное исключение — если вся сумма продажи не превысила 1 млн ₽.
Ещё один момент, который станет важнее: если вы продаёте дешевле 70% кадастровой стоимости, налоговая всё равно посчитает доход от этих 70%. Занизить цену в договоре, чтобы уйти от налога, не получится.
Сколько это в деньгах: расчёт
Посчитаем на реальном примере. Продавец с зарплатой 1,5 млн ₽ в год (125 тысяч в месяц) продаёт квартиру раньше минимального срока владения. В таблице — налог именно с прибыли по сделке.
| Прибыль с продажи | Налог сейчас | Налог с 2027 | Разница |
|---|---|---|---|
| 3 млн ₽ | 402 000 ₽ | 432 000 ₽ | +30 000 ₽ |
| 5 млн ₽ | 702 000 ₽ | 777 000 ₽ | +75 000 ₽ |
| 10 млн ₽ | 1 452 000 ₽ | 1 677 000 ₽ | +225 000 ₽ |
| 20 млн ₽ | 2 952 000 ₽ | 3 507 000 ₽ | +555 000 ₽ |
Картина получается такая: на типовой подмосковной сделке разница — десятки тысяч рублей, на дорогой московской — от двухсот тысяч до полумиллиона и выше. Рост в 22% против 15% из заголовков касается только тех, у кого прибыль по сделке и зарплата вместе перевалили за 50 млн ₽ за год.
И обратите внимание на ещё один эффект: чем выше у вас официальная зарплата, тем меньше остаётся «дешёвых» ступеней шкалы для прибыли от квартиры. При доходе от 5 млн ₽ в год вся прибыль по сделке сразу попадает минимум под 18%.
Семьи с двумя детьми: налога нет вне зависимости от срока
Эта льгота действует уже сейчас и поправкой не затрагивается, но о ней регулярно не знают. Семья с двумя и более детьми не платит НДФЛ с продажи жилья вообще, независимо от того, сколько лет квартира была в собственности. Условия:
- детей двое или больше, им до 18 лет (до 24 — если учатся очно);
- до 30 апреля следующего года куплено другое жильё — или полностью оплачен договор долевого участия;
- новое жильё больше по площади или дороже по кадастровой стоимости, чем проданное;
- кадастровая стоимость проданной квартиры — не выше 50 млн ₽;
- на дату продажи у членов семьи нет более 50% в другом жилье, которое больше покупаемого по площади.
Если ваша ситуация под это подходит — вопрос налога снимается целиком, и торопиться со сделкой из-за поправки смысла нет.
Что делать сейчас
Если минимальный срок владения уже истёк — ничего не делайте. Поправка вас не касается ни сейчас, ни в 2027 году. Продавайте тогда, когда это выгодно по цене, а не по налогам.
Если до истечения срока остались месяцы — обычно выгоднее дождаться. Налог исчезает полностью, а это почти всегда больше, чем разница между старой и новой шкалой.
Если вы и так собирались продавать раньше срока — вот здесь есть смысл поторопиться и закрыть расчёты в 2026 году. И тут важная деталь, на которой люди спотыкаются: для НДФЛ доход считается полученным в день, когда вы фактически получили деньги, а не в день подписания договора или регистрации. Сделка, деньги по которой придут в январе, попадёт уже в 2027 год — даже если договор подписан в декабре. При ипотеке и эскроу это особенно критично: раскрытие счёта может занять недели. Если покупателя ещё нет, а уложиться в год нужно, остаётся вариант срочного выкупа — но считать здесь надо честно: дисконт по выкупу почти всегда больше разницы в налоге, и ради одной только экономии на НДФЛ он не оправдан.
Если планируете альтернативную сделку (продать и сразу купить) — считайте налог до того, как выставите квартиру. Мы не раз видели, как продавец узнаёт про НДФЛ в несколько сотен тысяч уже на этапе задатка, и бюджет на новую квартиру внезапно не сходится.
Это уже закон?
Нет. Пока это предложение Минфина в составе бюджетного пакета на 2027–2029 годы. Документ должен пройти правительство и три чтения в Госдуме, и по ходу обсуждения формулировки вполне могут измениться — так уже было с предыдущими налоговыми поправками. Планируемая дата вступления в силу — 1 января 2027 года.
Паниковать рано, но учитывать в планах на следующий год — стоит, особенно если сделка крупная или сроки владения не выдержаны.
Посчитаем ваш случай
Налог при продаже — та часть сделки, где ошибка стоит дороже всего, а считать её «на глаз» нельзя: всё зависит от того, как квартира попала в собственность, сколько лет она числится за вами, что написано в документах о покупке и какая у объекта кадастровая стоимость.
Мы разбираем это бесплатно на первой консультации: смотрим документы, считаем налог по обоим сценариям и говорим прямо — выгоднее продавать сейчас, дождаться срока или оформить сделку иначе. Оставьте заявку или позвоните, посчитаем по вашим цифрам.
По данным Минфина России и публикаций РБК-Недвижимость и «Коммерсанта» от 02.10.2026. Расчёты в материале выполнены по предлагаемой шкале при годовой зарплате 1,5 млн ₽. Материал носит справочный характер и не является налоговой консультацией; окончательный расчёт зависит от документов по конкретной сделке.