Аванс или задаток при покупке квартиры: чем рискует покупатель и почему мы советуем задаток

Короткий ответ

Аванс — это просто предоплата, которая возвращается в любом случае. Передумал покупатель, передумал продавец, сделка не состоялась по любой причине — деньги возвращаются, и на этом всё.

Задаток — это обеспечение обязательства. Если от сделки отказывается покупатель, задаток остаётся у продавца. Если отказывается продавец — он возвращает задаток в двойном размере (статья 381 ГК РФ). Именно поэтому мы почти всегда советуем клиентам оформлять задаток, а не аванс.

Случай из нашей практики

Клиент выбрал квартиру и внёс за неё аванс. Дальше началась обычная подготовка к сделке, и каждый шаг стоил денег:

• подал документы на ипотеку и заказал оценочный альбом — это платная услуга;
• оплатил юридическую проверку квартиры;
• заказал документы в БТИ;
• и, уже не сомневаясь в сделке, нанял дизайнера, который разработал проект именно под эту планировку.

Когда всё было готово к выходу на сделку, продавец передумал продавать квартиру. Просто вернул аванс — ровно ту сумму, которую получил. По закону он ничего не нарушил: аванс подлежит возврату, и никакой ответственности за отказ он не несёт.

В итоге покупатель остался без квартиры и с потраченными деньгами на руках: оценка, проверка, документы и дизайн-проект ему никто не компенсировал.

Что было бы с задатком

Если бы те же деньги были оформлены задатком, продавцу пришлось бы вернуть их в двойном размере. И дело даже не в компенсации, а в том, что задаток меняет саму мотивацию сторон.

Продавец, который знает, что за отказ придётся заплатить вдвое, думает головой, прежде чем разворачиваться на полпути. Внёс покупатель 300 000 ₽ — значит, отказ будет стоить продавцу 600 000 ₽. При авансе же отказ не стоит ему ничего.

Сколько вносить

Закон не устанавливает размер задатка — стороны договариваются сами. На практике это обычно 5–10% от стоимости квартиры. Чем крупнее сумма, тем серьёзнее относятся к сделке обе стороны: символические 50 000 ₽ за квартиру в Москве никого не удержат.

Слишком большой задаток тоже не всегда разумен: если сделка сорвётся по вине покупателя, эти деньги останутся у продавца.

Как оформить, чтобы задаток был задатком

Главная ошибка — написать в расписке слово «задаток» и думать, что этого достаточно. Если из документа не следует обеспечительная функция платежа, суд может счесть переданную сумму авансом со всеми последствиями.

• Соглашение о задатке — только в письменной форме. Устные договорённости здесь не работают.
• В документе прямо указано, что сумма является задатком, а не авансом или обеспечительным платежом.
• Прописаны условия сделки: конкретная квартира, цена, срок выхода на сделку, кто и что должен сделать до этого.
• Указаны последствия отказа каждой из сторон со ссылкой на статью 381 ГК РФ.

Когда аванс всё-таки уместен

Аванс имеет смысл, если на момент передачи денег в сделке остаются неясности, не зависящие от сторон. Например, квартира в обременении и неизвестен точный срок его снятия, или ещё не получено согласие органов опеки. В такой ситуации покупатель тоже рискует, и справедливо, чтобы деньги возвращались.

Но если объект проверен, а стороны договорились — задаток защищает покупателя гораздо лучше.

Что делать перед внесением денег

Любая предоплата вносится только после проверки квартиры, а не до неё. Проверять нужно и объект, и продавца: действующие обременения, аресты, историю переходов права, дееспособность, наличие других собственников и зарегистрированных лиц.

Мы берём эту часть на себя: проверяем объект, готовим соглашение с правильными формулировками и сопровождаем сделку до регистрации права — подбор и сопровождение покупки.

Материал основан на практике агентства «Фатюхин и Ко» и носит справочный характер. Условия конкретной сделки лучше обсудить с юристом.